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不動産経営入門 第1回 アパート経営の魅力

これからアパート経営を始めようとされる方を対象に、アパート経営について書かせていただくことになりました。限られたスペースの中でアパート経営のすべてを語る事はできませんが、少しでも皆様のアパート経営のお役に立つことができれば幸いです。

アパート経営を薦める3つの理由

さて、早速ですが、様々な土地活用の中で私がお勧めしたいのが賃貸住宅の経営です。そして、その中でも初心者にお勧めなのがマンションではなく、アパート経営なのです。私がそう考える最大の理由は、以下の3点です。

投資額が比較的小さい 鉄筋コンクリート造のマンションと比較すれば、規模も小さく、その結果、投資金額も低く抑えられるため、ローンを組んでも支払を早く終える事ができます。
節税効果が高い 鉄筋コンクリート造のマンションと比較すれば、減価償却期間が短いので経費に算入できる部分が多く、所得税額を抑える効果が高くなります。つまり、投資した費用に対する節税効果は高いと言えます。
メンテナンスコストが比較的小さい 低層のために外壁塗装も簡単にでき、タイルならほぼメンテナンスが不要です。またエレベーターや受水槽も必要ないので、それらのコストは一切不要となります。

アパート経営2つの魅力

私がアパート経営をお勧めする理由がご理解いただけたところで、今回のタイトルでもあるアパート経営の魅力についてご説明しましょう。
私が考えるアパート経営の魅力は2点あります。一つ目は、サイドビジネスという位置づけでも収益を上げることができるという点です。アパート経営は、雨が降ろうが、日照りが続こうが、入居者が入れば収入を得る事ができます。あなたが旅行をしていても会社に勤めながらでも収益は発生します。二つ目は税金対策になるという点です。固定資産税が軽減され、他に給与所得や事業所得があれば、所得税額の軽減が可能な場合も多く見られます。そして、もっとも大きいのは相続税の軽減効果です。

簡単にご説明すると、何も建っていない更地と違い、アパートを建てると「貸家建付地の評価制度」により、土地の相続税評価額が減額されます。そのうえ、アパートの敷地が200m2までの部分はさらに小規模宅地等の特例により50%減額されるのです。仮に1億円の評価の更地があったとして、貸家建付地評価減割合が20%であれば、相続評価額は以下のようになります。

アパートが建つ事で土地の評価が下がり、その結果、相続税対策になるのです。借金をすることが相続税対策だと勘違いしている人もおられますが、それが誤った解釈であることはこれでご理解いただけたかと思います。
では、そんなにアパート経営は簡単にできるのでしょうか?最近では土地を持たないサラリーマンでもアパート経営をはじめています。なぜなら、賃貸業界は非常に発達した業界で、必要な業務をすべてアウトソーシングすることができるからです。例えば、物件の維持管理、入居者の斡旋、空室の保証、滞納の保証、クレームの対応などこれらすべての業務を引き受ける管理会社があります。オーナーがよいパートナーとなる管理会社や仲介業者を見つければ、あとは経営判断をするだけです。
つまりアパート経営は、不動産業界のプロを如何に上手く活用できるかがポイントとなるのです。

次回は少子化、人口減などと言われているこの時代において、それらがアパート経営にどのような影響をもたらすかについてご説明します。これをしっかり理解していないとせっかくのアパート経営も失敗に終わると言えるほど重要なテーマですから、次回も是非、ご一読ください。

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