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賃貸経営クラス

不動産経営入門 第3回 アパート経営は資産を増やすための投資です。

今回は素人の大家さんが土地を守って失敗する例のご指摘と、投資という発想がアパート経営の成功の秘訣であることをご説明します。

建てる前から失敗している

これからのアパート経営は昔の高度成長期のように誰もが成功するということはありません。様々な角度から調査や工夫をしなければアパート経営は成功しないと思ってください。こんな話を聞いても、自分はサブリース契約をしているので大丈夫だ、と思っている方がいます。実はそんな方の大半が建てる前から失敗している方なのです。サブリース契約をご存知ない方もおられると思うので、まずは簡単に説明しておきましょう。
サブリース契約とは以下の図のように、大家さんと管理会社との間でサブリース契約を締結することにより、大家さんは空室や滞納があっても、管理会社から賃料を一定額保証されるため、アパート経営が安定すると思われがちです。
確かにアパート経営において収入が安定し、様々なトラブルを管理会社が貸主として対応しますので、アパート経営以外に仕事を持っている大家さんには、手間のかからないサブリース契約を私個人としてもお勧めしています。
しかし、「サブリース契約=アパート経営は安全」ではないのです。これを誤解している方が大勢おられます。例えば、仮にサブリース契約の期間が35年あったとします。ですがサブリース契約というものは、35年間ずっと同じ賃料を保証するわけではありません。数年毎に見直しがあり、見直しの結果、同じ賃料で保証される場合もありますし、賃料が上がる場合もあるかもしれません。しかし、今の市場経済においては、むしろ下がる方が多いのです。この様なことからサブリース契約が賃貸経営において成功を保証されたものではないことをまずしっかりと理解しておいてください。

さて、次に建てる前から失敗している大家さんの特徴をご説明します。それは、先祖代々の土地を守りたいという意識が高い方です。ご先祖が苦労して手に入れた土地を簡単に手放すことができないのはわかりますが、本当に守る必要があるのは、土地なのでしょうか?それとも、先祖代々から受け継がれた資産なのでしょか?
私は守るべきは資産だと思うのです。なぜなら、私は資産を守れない人が土地を守れるはずがないと思うからです。土地を子孫に受け継ぐには、固定資産税をはじめ相続税など様々なコストがかかりお金が必要になるからです。ではどうやれば資産は守ることができるのでしょうか?その為には土地活用によって、収益を得なければなりません。その選択肢のひとつとして、アパート経営を考えたのであれば、アパートの需要が継続的に見込める地域であるかなどをしっかりと見極めなくてはなりません。アパート経営に向かない土地であれば、外食産業やドラックストアーに土地を貸すことを検討することもひとつの方法です。また土地活用の難しい土地であれば、時にはご先祖様に対して心苦しいかもしれませんが、売却して違う土地を買ってアパート経営をするか、投資信託などといった異なる資産運用方法を考えなくてはなりません。
アパート経営に向かない先祖代々の土地で無理にアパート経営をしても成功するはずがないことを忘れないでください。

投資という発想

素人の大家さんには、アパート経営に対して投資という発想がない方が多くおられます。慈善事業でやっているならそれでも構いませんが、普通は違うはずで、アパート経営で成功したいのならやはり投資という発想が必要になります。ではアパート経営においての投資とはどんな意味なのかをご説明しましょう。それはアパート経営をするために使ったお金や土地に対するリターンを収益として求めるということです。当たり前のことのようですが、その当たり前のことがしっかりと実行できている方はそんなに多くはありません。
例えば、セキュリティ対策に100万円の投資が必要だとします。そして、対策後は賃料が年収で10万円増加するとします。これをどう判断しますか?投資という発想で考えれば、以下の通りになります。

100万円銀行に預けるより多い10%のリターンが期待できることが、計算すればわかります。また、100万円の投資によって、売却する場合に投資した額より25万円高い125万円の資産の増加として評価されることがわかります。また、物件が古くなった為に賃料を年収で10万円下げるなら100万円の投資を行い、賃料を維持する方が得策なのではといった風に考えることもできます。投資には物件の設備を良くしたり、グレードを維持したりすることで入居率を高める努力とアイディアが必要です。プロの投資家はこんなことを計算して投資するのです。老朽化して、賃料を下げても入居者が見つからない状況になってからでは遅いのです。ここがプロと素人の大家さんとの大きく違うところです。今後は普通の大家さんであってもアパート経営を成功させる為にはこういった発想が必要となります。

信頼できるパートナーと組む

上記でプロの大家さん(投資家)がどのように投資計算するのか説明しましたが、すべて市場を正確に判断できなければ、意味のない計算です。自分一人ではできそうにもないと落胆する方もあることでしょう。しかし、心配は無用です。企業でもそうですが、法律問題は弁護士に相談し、税務は税理士に相談し適切なアドバイスをもらいます。大家さんは経営者ですので、信頼できる賃貸経営のプロと組む発想を持ってください。そうすれば、皆さんはプロの提案を評価し判断すれば良いのです。とはいえ、評価や判断をする能力は必要です。次回はそんな能力を持つ為のアパート経営のポイントをご紹介します。

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不動産経営入門「第1回 アパート経営の魅力」をご覧いただいた方へ。以下のクラスもオススメですので、ぜひご覧ください。

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