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賃貸経営クラス

土地活用成功ノート

Vol.1

はじめまして。不動産コンサルタントの長嶋修です。

さて、いきなりですがこれからお送りする、この『土地活用成功ノート』。
「とりあえず賃貸住宅経営でも」という方には、向いていないかもしれません。
このコラムは土地活用・賃貸住宅経営について、ご自身の資産を守ることはもちろん、
「世の中の役に立ちたい」
「土地や建築物などの地球資源を有効に利用したい」
といった目的意識がしっかりある方を対象にお伝えしています。

後述しますが、不動産を取り巻く環境は今、大きく変化しています。これからは、長期的な視野で投資を行なう人、世の中に幸せを提供しようという哲学のもとで投資を行なう人が、順当に生き残ることができる時代へと変貌しつつあるのです。ですから、ここでは恣意性は一切排除したうえで、土地活用の本来あるべき姿についてありのままにお伝えしたいと思います。また、土地活用やアパート経営に必要な考え方や方法、基本知識から応用知識、今後のトレンドまで、具体的な成功・失敗事例も織り交ぜながらご紹介しましょう。

「とりあえず土地活用」は失敗する 〜これまでの常識が通用しない土地活用〜

まず、結論からはっきり申し上げます。
土地活用・賃貸住宅経営は、
@その目的・意図をはっきりさせ
Aきちんと計画をし
B運用中の維持管理に怠りがなければ
ほとんど失敗することはありません。特に、賃貸住宅経営ほど安定的で安全な土地活用の方法はないと断言できます。
現にしっかりとした土地活用を計画・実行し、安心感や幸福感を得ている地主さんやアパートオーナーさんがたくさんいらっしゃいます。

一方で、これまで「土地活用」というと、その言葉にはなにやら多分に、消極的な意味合いが含まれていたように感じます。
例えば、
「持っている土地を遊ばせておくのは無駄だし、とりあえず駐車場にするかな」とか、よくよく事業性も検討せずに、
「節税対策にもなるし、持っている土地にとりあえずアパートを建てよう」
といった土地活用のパターンが、これまで一般的でした。

その結果、土地活用がうまく行かなかった、アパートを建てても入居者が入らずに苦労している、などのケースが非常に多く見受けられるのが実情です。私が創業した「個人向け不動産コンサルティングサービス」を提供する「株式会社さくら事務所」には、そんな状況に陥っている地主さんやアパートオーナーさんからの相談が後を絶ちません。

このような失敗事例は土地活用・賃貸住宅の事業特性上、例えば決定的なダメージを受けて破産とか、夜逃げでもせざるを得ないなどの大事に至ることはありません。アパート経営を始めてはみたものの、入居率が低く家賃収入が先細りしたり、ジワジワとダメージを受けるケースが大半。なかなか世間一般に知られることはないのです。皆さんもそんな話、あまり聞かないのではないでしょうか?
地主さんやアパートオーナーさんも、
「土地活用を始めたけど、あまりうまくいってないんだ」
なんていうことは、なかなか人には言わないもの。投資の世界には本当は、そんな実例がゴロゴロしているのです。

大切なのは「大局観」

日本における人と不動産の関係は今、大激変中です。
20年後、30年後には、土地活用や賃貸住宅経営に関して、これまでの常識はおそらく、およそ半分は将来もそのまま使えますが、残り半分はまったく通用しなくなるでしょう。
「ああ、あの頃が日本の人と不動産の関係の転換点だったのか」
と、しみじみとふり返ることになりそうです。

土地活用を検討するとき、まず大切なのは
「これから日本における人と不動産の関係が、どうなっていくかを把握する」
ということです。

ご自身の土地活用に対する方針を決定するとき、あるいは具体的にアパート経営をはじめたとき、まずは大きな川の流れがどのようになっているのかを把握することです。それなしには、正確な判断、よりよい判断はできません。時代に合わない土地活用を行っても、長く安定的な安心感や幸福感を得られることはないのです。
まずは大きな川の流れを把握し、その上で自身の行動を決定する、いわば「着眼大局、着手小局」の精神が必要です。囲碁や将棋、スポーツなど勝負事の世界において、勝負の最後の分かれ目は「大局観」だといわれています。 土地活用も「大局観」をもつことで、成功への道のりを歩くことができます。

本格的な人口減少時代

まだそれほど実感がないでしょうが、日本の人口はすでに減少を始めています。
それは、単純に言えば「賃貸住宅を借りる人が少なくなる」ことを意味します。競争力のある賃貸住宅、永い間にわたって支持される賃貸住宅でなければ、今後の人口減少社会で生き残ることはできません。また、その必要もないといえるでしょう。

日本の人口は2005年がピーク・・・

賃貸住宅経営を始めようとする場合、その地域の「人口動態」は今後、どのようになっていくのか。
少しずつ人口減少していくのか。
あまり変わりはなさそうなのか。
人口が増える見込みはあるのか。を、考慮する必要があります。

いいのはもちろん、人口が増加している地域です。ただし、その内訳も重要です。
人口が増加しているといっても、あまりに急激な増加がある場合は、例えば大規模マンションできたとか、企業の社宅ができたといった、何らかの特殊要因が原因であることが多いため、注意が必要です。継続的な増加を期待できるとは限りません。
ベストなのは、学生や新社会人など、若年人口が徐々に増加している地域です。なぜなら、これから結婚したり、子どもが出来たり、さらに人口が増加する要素があるためです。
釣りをするときは、魚がいそうなところに釣り糸をたらします。同様に人口動態を把握して、借りてくれる主体である「人」が増加する地域で賃貸住宅経営を行うほうが、有利なのは自明です。

地域の人口動態は、都道府県や市区町村役場に行けばわかります。特に市区町村では、ほとんどのケースで過去の人口増減を丁目単位で把握しています。インターネットで公開している自治体もありますから、ぜひチェックしてみましょう。

では、必ず人口が増加している地域でなければならないのか?
・・・・・・・必ずしもそうではありません。その理由は、また次回。

あなたと不動産との関係がより幸せに結ばれますよう、心から願っています。

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