住宅としての土地活用

今回は土地に住宅を建築し、賃貸経営する土地活用をご紹介します。

一般に賃貸経営と聞いて思い浮かぶのはこの方法ですが、住宅と言えども様々な種類が存在します。

住宅の種類をご紹介した後、住宅での土地活用のメリットデメリットもご紹介します。

住宅の種類

1. アパート、マンション
2. 戸建て住宅
3. 賃貸併用住宅
4. その他の活用

それぞれご紹介していきます。

アパート、マンション

アパートとマンションは、どちらも一つの建物内に複数の独立した住戸が配置された賃貸住宅です。

実は、アパートとマンションの明確な違いはありません。一般的に、アパートは比較的小規模な建物（2~3階建て）で木造建築物のことが多いです。一方、マンションは比較的高層（4階建て以上）の建物で鉄骨造やRC造、SRC造で建築されることが多いです。

戸建て賃貸

戸建て住宅は、いわゆる一軒家です。独立した敷地に建てられ、一組の居住者が独占的に使用するため、お庭や駐車場、個別の設備についてもプライバシーが担保されます。一般的には居住者自らが購入して所有することが多いですが、賃貸物件も多く存在します。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、土地所有者の自宅と賃貸用住宅が共存した建物です。賃貸住宅からは賃料収入が得られるので、金融機関から借り入れて建築する場合は、ローン返済が賃料収入でまかなえるケースもあります。

その他の活用

上記の活用方法以外に、シェアハウス、ガレージハウス、音楽スタジオ付き住宅など、様々な活用方法が存在しています。これらについては、別の記事でご紹介します。

次に住宅のメリットとデメリットをみていきましょう。

住宅のメリット

1. 収益性:入居者から得られる賃料は、駐車場やトランクルームなどよりも比較的高額な賃料を得ることが可能です。そのため投資が必要ではありますが、毎月の多くの収入を得ることができます。
2. 安定性:住宅での活用は比較的安定した土地活用方法であるといえます。また、一度入居すると数ヶ月で退去するケースは稀なので頻繁に入居者が入れ替わりにくいというメリットもあります。
3. 節税効果:賃貸住宅を建築することで固定資産税や都市計画税の減額されるケースがあります。また、相続が発生するタイミングでは、土地が貸家建付地評価を受けることになり相続税が圧縮されます。（※節税効果については、別の記事でご紹介します。なお、個別具体のご相談は税理士先生へお問い合わせください。）

住宅のデメリット

1. 投資額:住宅を建築して賃貸する必要があるので相応の投資が必要になります。小規模なアパートや戸建て住宅でも数千万円の投資が必要であり、マンションになると数億にもなるケースがあります。
2. 資産流動性:建築工事をするので、一度建築すると他の活用に切り替えるのは難しいです。投資回収という観点もありますが、入居者がいることにより建て替えが難しいケースも発生します。

賃貸住宅経営には上記のようなメリットとデメリットが存在します。

まとめ

賃貸住宅での土地活用は、投資をすることで比較的多くの賃料収入を得ることができます。また、節税効果を見込むこともできます。一方で、資産流動性が低いなどの留意点もあります。

次回は、その他住宅についてご紹介します。こちらも是非ご覧いただき、より良い土地活用の選択の助けになれば幸いです。